Eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit muss her

Die Proteste der Mieterinitiativen gegen Wohnungsnot und steigende Mieten haben nun auch bundesweit Gehör gefunden. Nun sollte es darum gehen, die nächsten Schritte zur Durchsetzung bezahlbaren Wohnraums für alle zu konzipieren und auf der Bundesebene kampagnenfähig zu machen.

Eine Kampagne für eine (Wieder-) Einführung der Wohnungsgemeinnützigkeit könnte da ein wichtiger Baustein bei der bundesweiten Vernetzung der Bewegung sein, zumal Mietervereine, Gewerkschaften und Mieterinitiativen die Forderung nach einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG) propagieren.

Durch Steuererleichterungen und den privilegierten Zugang zu Fördermitteln und Grundstücken soll ein gemeinnütziger Wohnungssektor entstehen, den es bis vor 30 Jahren schon einmal gab und der dann still und heimlich abgeschafft wurde. Dieser Sektor würde durch öffentliche und genossenschaftliche Unternehmen dominiert und von den Bewohnern der Wohnungen gesellschaftlich kontrolliert. Im Gegenzug müssten die begünstigten gemeinnützigen Unternehmen leistbare Mieten garantieren und soziale Belegungsrechte durch die Kommunen akzeptieren.

Während die Bauindustrie und die Immobilienwirtschaft nach wie vor die Ausweitung des Wohnungsbaus favorisieren, die staatlichen Förderungen und Steuervergünstigungen für sich sichern wollen, soll wie eh und je der Wohnungsbestand in privater Hand verbleiben.

Dem gegenüber setzen die Mietervereine und Gewerkschaften auf einen Mix von Bauen und Regulieren. Sie möchten den Wohnungsbau sowohl in privater als auch öffentlicher Hand durch staatliche Förderprogramme ausweiten und die hohen Mietsteigerungen, vor allem in den großen Städten durch eine verbesserte Mietpreisbremse oder moderate Mietendeckel eindämmen.

Die neu entstandenen Mieterinitiativen in den großen Städten fordern weit mehr ein. Sie möchten eine grundlegende Änderung des privat dominierten Wohnungssektors und der Spekulation mit Häusern und Grundstücken ein Ende setzen. Durch Mietendeckel, Enteignungen, Zukäufen und Rekommunalisierungen soll der private Wohnungsmarkt abgebaut und der öffentliche Wohnungsbestand ausgebaut werden.

Die gemeinsame Forderung der Mietervereine, Gewerkschaften und Mieterinitiativen lautet, die sogenannt Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG) einzuführen, bei der durch Steuererleichterungen und den privilegierten Zugang zu Fördermitteln und Grundstücken ein gemeinnütziger Wohnungssektor entstehen soll.

Kleine Geschichte der Wohnungsgemeinnützigkeit

Das erste gemeinnützige Wohnungsunternehmen wurde 1847 in Berlin gegründet. Diese Form der Wohnungsunternehmen erlebte in den1920er-Jahren einen regelrechten Boom, der sich in den 1950er- bis 1970er-Jahren wiederholte. Besonderen Aufschwung erlebten diese Unternehmen Anfang der 1950er-Jahre, als es keinen funktionsfähigen Kapitalmarkt und kaum private Investitionen in den Wohnungsbau gab, fast 40 Prozent der Bautätigkeit lagen bei den gemeinnützigen Unternehmen.

In den letzten 40 Jahren haben sich die vormals gemeinnützigen kommunalen Unternehmen in ihrer Geschäftsführung und den Mietpreisen den profitorientierten Konzernen immer mehr angenähert, auch bedingt durch das Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 und die massiven staatlichen Kürzungen. Die damalige Abschaffung der Steuerbegünstigungen für gemeinnützige Wohnungsunternehmen durch die CDU/FDP Regierung, ließ die Kosten in die Höhe schießen. Mit dem Verlust der Gemeinnützigkeit fiel auch die Gewinnbeschränkung der kommunalen Wohnungsgesellschaften weg und öffnete der Privatisierung ihrer Bestände Tür und Tor.

Als dann die rot-grüne Bundesregierung schließlich die Veräußerungsgewinne von Kapitalgesellschaften steuerlich freistellte, nahm der öffentliche Ausverkauf erst richtig Fahrt auf.

Die Einführung der Schuldenbremse 2009 durch die große Koalition erhöhte den Spardruck bei den Städten und die kommunalen Wohnungsgesellschaften mussten die Überschüsse an die kaputtgesparten Kommunen abführen. Aber um diese Überschüsse zu erwirtschaften, erhöhten die vormals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen die Mieten vielfach so stark, dass auch sie selbst zu den schlimmsten Mietpreistreibern wurden.

Sage und schreibe wurden aus dem Bundes-, Landes- und kommunalen Wohnungsbesitz insgesamt rund 1,1 Millionen Wohnungen in privates Eigentum überführt.

Lächerliche 2,3 Prozent der rund 23 Millionen Mietwohnungen sind heute noch in kommunalem Eigentum, damit können im Gegensatz zu früher, die Kommunen nicht mehr regulierend in den Wohnungsmarkt eingreifen, sie haben kaum noch Möglichkeiten, leistbare Wohnungen in ausreichender Zahl vorzuhalten und dämpfend auf die Mietpreise einzuwirken.

Die bisherige Förderung im Sozialen Wohnungsbau

Die großen Mengen an Fördergeldern, die in den sozialen Wohnungsbau geflossen sind, stellen eine riesige Umverteilung von öffentlichen Mitteln zugunsten der Bauwirtschaft und privater Immobilieneigentümer dar. Der Staat gewährt immer dann die Fördergelder, wenn die Investoren zeitlich befristet, in der Regel nur 15 Jahre, einer Begrenzung der Miethöhe und Belegungsbindungen zustimmen und in der Regel die Vergabe der Wohnung an Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein binden.

Nach dem Auslaufen des Förderzeitraums fallen diese Wohnungen aus der Sozialbindung heraus und es kommt dann in der Regel zu drastischen Mietsteigerungen und der Verdrängung der Mieter aus dem Wohnbereich. Wenn man die Summen der öffentlichen Förderung zusammenrechnet, übersteigen sie die Kosten für den Bau oder den Kauf der Immobilien um einiges. Obwohl der Staat die Immobilie faktisch bezahlt hat, bleiben sie aber nach Ablauf des Förderzeitraums in privater Hand. Doch nicht genug, die gestiegenen Mieten werden dann noch durch die Zahlung von Wohngeld subventioniert.

Wie sehr das System des sozialen Wohnungsbaus krankt, zeigt der Rückgang gebundener Sozialwohnungen in den letzten 30 Jahren von rund 4 Millionen auf noch rund 1,1 Millionen Sozialwohnungen und heute fallen jährlich im Schnitt 75.000 weitere Wohnungen aus der Sozialbindung.

Die vielfach gehörte Forderung nach Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau kann wohl nicht die Lösung des Problems der Wohnungsnot sein. Eher hat die Entwicklung in den vergangenen Jahrzehnten dazu geführt, dass sich alle derzeitigen Ansätze zur sozialen Wohnraumversorgung als völlig unzureichend darstellen, der soziale Wohnungsbau ist durch sein uneffektives Fördersystem ausgehebelt und die öffentliche Wohnungsunternehmen und Genossenschaften haben sich nach und nach dem Kommerz ausgeliefert.

Das Konzept der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit könnte ein Ausweg aus dieser Sackgasse sein.

Grundzüge der Wohnungsgemeinnützigkeit

Die Wohnungsgemeinnützigkeit zeichnet sich grundsätzlich dadurch aus, dass

  • gemeinnützige Unternehmen nicht gewinnorientiert sind, die Vermietung der zu errichtenden Wohnungen an sozial benachteiligte Haushalte zu Mieten unterhalb des Marktniveaus erfolgt und die Zweckbindung der Mittel für die Bewirtschaftung und den Bau neuer Wohnungen festgeschrieben ist.
  • die Rechtsform der Unternehmen sehr unterschiedlich sein kann, neben Genossenschaften gibt es ebenso gemeinnützige GmbHs oder auch gemeinnützige Aktiengesellschaften.
  • die Unternehmen keine Gewinne erzielen, die sie an die Kommune ausschütten müssen.
  • sie aber aus der Vermietung der Wohnungen durchaus Gewinne erwirtschaften können, die sie dann aber in den Wohnungsbau re-investieren oder zur Aufwertung der Bestände verwenden sollen.
  • die gemeinnützigen Unternehmen steuerfrei gestellt werden.
  • die Vermietung nur an sozial benachteiligte Personen erfolgen soll bzw. die Vermietung im Wesentlichen auf Personen mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) begrenzt werden, wobei die Einkommensgrenzen teilweise auf 150 Prozent erweitert werden können.
  • auch zusätzliche spezifische Quoten für die Vermietung verlangt werden können, zum Beispiel eine Vermietung von 10 Prozent oder sogar 25 Prozent des Bestands an Flüchtlinge oder andere Gruppen mit besonderen Bedarfen.
  • im Unterschied zur sozialen Wohnraumförderung, bei der Förderung oder steuerliche Vorteile objektspezifisch für eine bestimmte Belegungsbindung gewährt werden, sollen für die Wohnungsgemeinnützigkeit eine permanente Belegungsbindung für den gesamten Wohnungsbestand des Unternehmens gelten
  • und dass

es große Bestände gibt, die zu günstigen Mieten von gemeinnützigen Unternehmen angeboten werden und die immer wieder auch weiteren Wohnraum errichten. So könnten die Wohnungskosten sehr vieler Haushalte gesenkt und gleichzeitig ein entscheidender Beitrag zur Überwindung des Wohnungsmangels geleistet werden.

 

 

 

Quellen: Fraktion Die Linke; Fraktion Bündnis 90/Die Grünen; Attac AG De-Privatisierung; WAZ; Die Konferenz "Kommunen und Wohnen"
Bild: Sozialberatung Nürnberg